Location : un point sur le permis.

 

 

Depuis 2014, la loi Alur a doté les communes d’un nouvel outil de lutte contre l’habitat indigne, un outil précieux qui pénètre peu à peu, depuis près de cinq ans, l’espace de nos villes d’Île de France : une autorisation de louer à obtenir avant toute mise en location.

Quelques villes n’y sont pas encore contraintes mais il revient à chacun d’en quérir l’information puisque, comme nous le savons, nul n’est censé ignorer la Loi… même si celle-ci parfois se décrète en toute discrétion…

Oui, je sais l’étonnement de nombre de Bailleurs à l’annonce de cette nouvelle formalité à remplir - au risque d’une amende assez conséquente. Gageons que cette dernière ne vous concernera jamais, Chers Lecteurs, puisqu’après avoir lu cette page, vous aurez à cœur de satisfaire aux exigences municipales et saurez trouver, auprès de votre Agent Immobilier, tous sésames pour y parvenir.

Il existe à ce jour deux possibles obligations à remplir pour les Bailleurs, sur décision et concertation des Élus et, ou, des Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) : la Déclaration de Mise en Location (Cerfa n° 15651*01) et l’Autorisation Préalable de Mise en Location (Cerfa 15652*01).

Des Maires choisissent d’instaurer la Déclaration de Mise en Location, faisant ainsi confiance à la bonne volonté de leurs administrés Bailleurs pour entretenir, rénover et déclarer les logements loués et les informer de la nature du bail et de l’identité des Locataires.

Cette démarche peut sembler intrusive mais elle est en réalité bien plus simple et rapide que la deuxième option qui s’offre à nos Élus et nous pose aujourd’hui question.

Ainsi, d'autres communes préfèrent opter pour l’Autorisation Préalable de Mise en Location, laquelle doit faire l’objet d’une demande avant mise en location, demande assortie de l’ensemble des diagnostics ne révélant aucune anomalie sous peine de refus immédiat et s’accompagnant, généralement, d'une visite du logement par le représentant des services municipaux concernés. Ladite visite se fait sur rendez-vous donné par l’Agent habilité et lorsque le logement est vide. Inutile donc d’espérer louer sans interruption : si les murs ne sont pas désencombrés de tous meubles, et, de préférence, de tout occupant, la plupart de nos Agents Municipaux ne prennent pas la responsabilité d’en admettre la salubrité.

Vous l’aurez compris, tout Agent Immobilier trouve en ces mesures un paradoxe tangent à l’absurdité  : lors même que notre mission nous impose de déceler, par la visite soignée d’un logement, meublé ou non, si ce dernier est conforme aux normes de décence, lors même que nous engageons notre responsabilité pour trouver de nouveaux Locataires dans un délai raisonnable et que l’État nous encourage à fluidifier le marché locatif, nos Examinateurs en Mairie, faute de formation, de réglementation claire et précise, faute d’accompagnement par des professionnels qualifiés, se sentent obligés de prendre des précautions extrêmes avant de permettre à des Bailleurs de bonne foi de relouer leur Bien. La principale conséquence est financière puisque cette location, pour les Bailleurs d’Île de France, constitue souvent une source indispensable de revenus faisant l’objet d’un emprunt à rembourser ou d’une retraite constituée dans le labeur.

Une autre conséquence, à moyen terme, nous a déjà échu, à nous qui vous accompagnons : certains Bailleurs ont décidé de se soustraire à ces formalités, nous tournant le dos, en louant tous simplement leur Bien par leurs propres moyens, au détriment de toutes les garanties qu’un professionnel leur apporterait. Quand on sait les difficultés encontrées par les Propriétaires lorsqu’un Locataire se révèle indélicat, on comprend que le risque encouru est surdimensionné au regard d’un texte qui, initialement, devait servir l’habitat et non pas l’entraver.

Pour ceux d'entre vous qui sont Locataires, Chers Lecteurs, je tiens à ce que vous connaissiez les périples que les Bailleurs doivent surmonter et vous encourager ainsi à accorder votre confiance, en priorité, à ceux d'entre eux qui ont patiemment bravé les icebergs municipaux, car nous sommes tous dans le même bateau - en espérant que ce dernier ne soit jamais pris d'ivresse... 

Certaines équipes municipales comprennent heureusement aujourd'hui qu’à défaut de présenter un texte net et complet définissant leurs exigences aux Agents Immobiliers locaux, ces derniers ne pourront faire en amont, auprès des Bailleurs, le travail de conseil qui permettrait le digne octroi d’une Autorisation Préalable de Mise en Location. Ne doutons pas de l’engagement de nos Élus et de nos Agents Municipaux : ils vont travailler à pallier cettte lacune. Toutefois, pour l'instant, même dans les communes où sont organisées des réunions d’information pour les professionnels, il ne ressort, finalement, que des directives floues et contestables, des statistiques sur les dossiers contentieux – étrangement, il en est… -  et même, subrepticement, au détour d’un schéma se voulant pédagogue, se formule la demande explicite aux Agents Immobiliers de « participer activement à la détection » des… marchands de sommeil ! Sic.

Nous savons, Chers Lecteurs, que les marchands de sommeil s’invitent rarement dans les Agences Immobilières et, surtout, qu’ils sont, depuis longtemps déjà, au fait de la nouvelle règlementaton et s’abstiendront consciencieusement de solliciter une quelconque autorisation avant mise en location. La contrainte, Autorisation ou Déclaration, ne les concernera pas…

A tous ceux d’entre vous qui constateront une injustice notoire dans ce processus, je veux apporter un peu d’espoir : les Agents de nos services municipaux prennent peu à peu conscience, au fil de nos échanges, des disfonctionnements et des pénalités indument assenées aux Bailleurs faute d'une règlementation précise. Il semble évident, au regard de leur désir de faire évoluer bénéfiquement l’application de cette loi, que les visites se feront bientôt moins fréquentes lorsque les Bailleurs et leurs Biens seront déjà connus, permettant ainsi d’accélérer la remise en location, pour les Bailleurs comme pour les Locataires, et que nos Élus communaux s’emploieront à former davantage leurs équipes aux subtilités du bâtiment et de la construction – peut-être même sur le terrain, auprès des Agents Immobiliers – afin de leur permettre d’optimiser lesdites visites et d’établir un cahier des charges clair, unique et consultable par tous.

Enfin, Chers Lecteurs, sachez qu’à ce jour presque tous nos Élus sont en attente de directives liées à l’établissement de Plans Locaux d’Urbanisme Intercommunaux, chaque Communauté d’Agglomération devant en établir un sous peu si ce n’est déjà fait. Espérons donc que l’expérience et la bienveillance de nos Agents Municipaux nourriront la concertation au sommet…

Pour vous accompagner dans les méandres des impératifs concrets et des paperasses qui les entourent - si, ce sont des paperasses, chronophages et rébarbatives, avouons-le - que vous soyez Bailleurs, Locataires ou futurs Propriétaires de Bien à louer, il n’est de meilleur conseil à vous donner que de vous rapprocher de nous, Agents Immobiliers : ensemble nous dissiperons le brouillard pour arriver à bon port.

A très bientôt,

Orianne.