Des desseins et des rêves ? Allons-y ensemble !

Loger sa famille pour créer son foyer en confiance s’est inscrit, au fil des générations, comme une évidence en nous, pourtant le doute souvent nous assaille et s’installe au regard des épreuves à braver pour y parvenir.

Faisons, si vous le voulez bien Chers Lecteurs, le point sur le nécessaire à emporter dans les aventures épiques de la location et de l’acquisition immobilières afin d’éviter que le maelström des facéties administrativo-juridiques ne devienne l’égrugeoir de nos projets. 

Si cette dernière phrase vous semble indigeste, alors vous avez deviné à quoi vous attendre et ce à quoi nous allons, ensemble, vous préparer…

Dans l’ordre, afin de n’encourir aucune désillusion, il faudra préparer son dossier adminstratif et financier, lequel permettra de définir précisément son budget puis de cibler sa recherche selon ses exigences tout en anticipant les dépenses à venir : privilégier les indispensables sans renier ses rêves.

 

1 - Préparons le dossier de location

Pour acquérir ou louer, les dossiers se ressemblent. 

 

Mais ils ne sont pas étudiés par les mêmes professionnels et l’on dit souvent que le chemin de la location est plus ardu que celui de l’acquisition. Ce n’est pas faux. 
Suite à une publicité locative, vos agents immobiliers reçoivent de deux cents à quatre cents messages, accompagnés d’une cinquantaine d’appels par semaine de parution… Alors oui, pour la location, il va falloir nous aider, Chers Locataires.

 

Un dossier contenant des documents clairement scannés et nommés sera le premier à être étudié : on oublie les photographies de papiers écornés et froissés prises par un smartphone à la vision aléatoire. Si cela vous est possible, l’enregistrement de l’ensemble sur https://www.dossierfacile.fr/information/ - gratuit – donnera de votre dossier une vision rigoureuse et attrayante. 

 

Concernant les plus jeunes, il faudra préalablement penser à déclarer ses revenus dès l’entrée dans la vie active : même s’ils sont à 0€, les revenus sont à déclarer et les assurances en Garantie des Loyers Impayés (GLI) nous demanderont les avis d’imposition - un défaut de diligence auprès de notre percepteur augurerait d’un défaut probable de paiement des loyers…

 

Il existe aussi une GLI d’État gratuite pour le Bailleur : Visale. Tout Locataire peut vérifier son éligibilité à ce service sur https://www.visale.fr/visale-pour-les-locataires/demarches/ avant même d’entreprendre ses recherches. Comme les garanties d’État précédentes, la longévité de Visale risque de ne pas être extraordinaire, mais du moins convainc-t-telle encore pour l’instant certains Bailleurs qui apprécient de bénéficier de l’assurance sans devoir en verser la prime : un atout supplémentaire pour votre candidature.

 

2 – Préparons l’acquisition

Pour l’acquisition aussi l’anticipation fera la différence. Elle sera même indispensable. 

 

Avant de commencer les visites de Biens, la première visite sera pour votre conseiller financier. 
Entendons-nous sur le motif et l’issue de cet entrevue : vous devez, Chers Acquéreurs, sortir de votre banque avec une simulation écrite mentionnant le montant envisageable de l’acquisition, le montant de vos revenus, celui de votre apport ainsi que la durée et le taux approximatif de votre emprunt à venir.

 

La simulation n’est pas, en soi, un document définitif ni n’a de valeur contractuelle mais elle est gage que votre conseiller financier a pu vérifier la bonne tenue de vos comptes et y lire la présence de votre apport. Votre agent immobilier ne pourra pas effectuer cette vérification mais vous demandera la simulation. Son devoir et la Loi l’y contraignent. Plus tard, après la signature d’un compromis de vente, le notaire aussi vous demandera un justificatif d’apport. Autant s’y préparer.

 

Quant à la première simulation, si elle doit se faire avec une personne de confiance – votre conseiller bancaire, ou celui d’une banque ou d’un organisme de courtage déjà connus de votre agent immobilier – c’est simplement pour éviter les discours thuriféraires de professionnels plus enthousiastes à la recherche de prospects que d’effets.

Autre indispensable au dossier : des relevés de compte impeccables sur les trois derniers mois avant la demande de crédit. On évite les incidents, les découverts non autorisés, les avances sur salaire, les amendes impayées directement prélevées sur le salaire ou sur le compte en banque et on instaure un virement automatique permanent depuis le compte courant vers un livret d’épargne équivalent à la différence entre le montant du loyer ou du crédit en cours et le montant du crédit futur. Non seulement cela rassurera la banque mais cela vous permettra aussi de voir si le crédit envisagé vous sera supportable. A l'ancienne.

 

3 – Ciblons la recherche, prévoyons les frais d’emménagement

Une fois le montant du loyer ou de l’acquisition déterminé, une petite liste à garder près de son téléphone permettra de sélectionner rapidement ses visites. Naturellement, au début de l’aventure, l’engouement est tel que l’on souhaiterait tout voir, tout visiter, tout connaître. Assez rapidement cependant les visites se révèleront décevantes, lassantes, puis décourageantes si l’on n’impose pas une sélection rationnelle à ses recherches. 

Sans être trop restrictif, il faut savoir cerner ses propres critères non négociables : choisir son secteur géographique privilégié, identifier les prestations essentielles (stationnement, ascenseur, balcon, transports, écoles…) et délimiter précisément la somme pouvant être accordée à la réalisation de travaux urgents. Pour cela, dans le cadre d’une acquisition, se faire conseiller par un professionnel qualifié et régulièrement enregistré peut parer quelques déconvenues et, si l’on souhaite effectuer soi-même les travaux, estimer le coût des matériaux est plus que jamais d’actualité.

Parmi les critères peut-être moins présents à notre esprit car indirectement liés à notre bien-être et ne correspondant – pour l’instant – à aucune case des moteurs de recherche des sites de publicité sur Internet, certains pourtant me tiennent à cœur : 
 - pour la location, ne tolérer aucune anomalie sur l’installation du gaz ni sur celle de l’électricité et, selon les communes, demander à son agent si le Bailleur a bien obtenu de la mairie l’autorisation de louer ;
 - pour l’acquisition, prévoir d’emblée un budget pour la mise aux normes de l’électricité, même si cela doit se faire peu à peu, et s’enquérir du montant réel des charges courantes (en particulier pour les copropriétés), des travaux éventuels d’assainissement à prévoir, de la présence ou  non d’une pompe de relevage et du niveau de nuisance sonore qui peut parfois donner droit à des subventions pour changer les vitrages.

 

La suite des événements résolument s’inscrira dans une démarche pécuniairement incontournable : 
 - pour la location, prévoir un mois de loyer hors charge pour le dépôt de garantie (davantage s’il s’agit d’un meublé), le loyer en cours, les honoraires d’agence (réglementés) et le coût du déménagement ; 
 - pour l’acquisition, prévoir un dépôt de séquestre d’un minimum de 5% du prix principal sous dix jours après signature d’un compromis, une provision sur frais d’acte à verser sans délai au notaire dès ouverture du dossier (en général moins de 350€) ainsi que le remboursement par anticipation du prorata de taxe foncière au propriétaire Vendeur et des charges courantes et autres fonds de roulement ou de travaux lors de la signature authentique et, toujours, les frais d’emménagement.

 

 

Lorsque tout sera en place, après les visites, après les belles surprises et les petites déceptions que vous aurez encontrées, vous saurez, Chers Locataires, Chers Acquéreurs, combien l’anticipation des aleas et la préparation du budget apportent de sérénité dans cette si prenante aventure.  

Il me reste un dernier conseil à vous donner de suite, Chers Lecteurs, une aimable lapalissade afin de ne pas succomber, dans la ferveur de la sensation d’aboutissement, à la si forte tentation d’aller un tantinet trop vite : ne jamais acheter les meubles avant d’avoir les clefs du nid. Sous peine de se trouver marri en découvrant, lors de l’emménagement, qu’un réfrigérateur au volume américain ou autre canapé d’angle ne puisse trouver sa place dans la nouvelle habitation voire en ne recevant pas, tout simplement, pour quelque raison que ce soit, les clefs au moment prévu. 

L’important reste d’avoir la clef - ensuite, tout ira bien.

 

Pour des informations précises liées à vos propres projets, vous pouvez, Chers Lecteurs, me téléphoner.

A très bientôt,

 

Orianne